存量房贷利率调整越来越近，何时降？怎么降？

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中新网北京8月3日电(中新财经采访人员左宇坤)“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。”“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
在市场对降低个人存量房贷利率满怀期待的当下，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议中，以上表述尤其引发关注。
资料图：中国人民银行。中新社采访人员张兴龙摄
“支持鼓励”变“指导”
近期以来，已有多个部门在不同场合针对优化房地产政策密集发声，央行更是在时隔半个月后再次释放出存量房贷利率调整的信号。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
从用词上，可以看出两次的表述有了变化，从“支持鼓励”变为“指导” 。易居研究院研究总监严跃进认为，这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。
“所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。对购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。”严跃进称。
招联首席研究员董希淼也表示，和上一次的表态相比，这次央行提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。
至于推进存量房贷调整的基本原则，央行强调了“依法”和“有序” 。董希淼认为，“依法”即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；“有序”即存量房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。
银行落地情况如何？
“现在各个银行内部还一直在研究政策，协商期限、调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等都是需要讨论的问题。对外我们只能表示会积极跟进，但还没有具体方案。”某国有银行工作人员对中新财经采访人员表示，近来每天都会接到客户的电话和微信“轰炸”，但确实还没有接到具体的通知。
他提到，虽然过去有过存量房贷利率“打折”的先例，但这毕竟是一个涉及家庭、法律、盈利、风险等多方面的复杂问题。尤其是面对新的客户体量、按揭贷款定价机制变化，和细化至“因城施策”甚至“一城一策”“一区一策”的政策环境。业内普遍认为，如推行上述调整，需要监管部门进一步落地相关细则指引。
资料图：商品住宅高楼中新社采访人员陈超摄
央行7月28日发布的数据显示， 2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，个人住房贷款余额连续两个季度减少是十分罕见的，这也意味着房贷进入了存量时代。
争抢存量时代优质资产的竞争下，银行之间、银行和客户间的“博弈”已铺展开。对于购房者而言，目前只能选择以提前还贷来应对较大的利差。
“新购住房贷款利率的持续下调，但与之形成对比的是2022年以来， 5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶解释称。
从个别银行的行动来看，此前有消息称兴业银行广州分行已率先试水，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。但后被证实只是该分行在部分支行开展的一项创新试点，只针对少数优质客户，并未在当地大量推广，且早在央行发声前即已开始试推该项优惠。
如何兼顾多方利益？
事实上，夹在调整存量房贷利率和提前还贷现象间的商业银行，也面临两难处境：一是目前存量房贷规模较大，且是商业银行的优质资产，调整利率势必会利润空间压缩；二是不下调利率，就会面临提前还款和客户流失的问题。
更大的客户体量也为实际推进带来了更大考验。中泰证券复盘2008-2009年的存量利率调整情况发现，国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿上涨至2023年3月末的38.9万亿，存量规模是当年的13倍。
“预计存量房贷利率下调比例不会很大。鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。”中泰证券认为。
董希淼进一步指出，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，人民银行可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。
申万宏源也表示，居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非“一蹴而就” 。但随存量房贷利率调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。
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