四川盆地的风水:实盘调研笔记：万科东荟城 _四川盆地

实盘调研笔记：万科东荟城萝岗有一个低洼的片区，也是很多刚需买家在广州置业的第一步区域，就是下图显示的香雪地铁站东南片区。勉强能算地铁盘的是万科东荟城，而东边的中海誉城、万科金色梦想、龙湖、岭南雅筑这些就基本10年内都地铁无望的了。在价格方面也反映出了，东荟城均价33000左右，这个片区在2013~2015年开卖，当时开盘价在12000~15000一平米，大部份的业主都是在这个价位入手，基本是带着200万预算想买个100米3房的需求来这里的。来买的业主多是在市区上班，但近年随着萝岗的发展，落户的优质企业不断增加，不少业主开始考虑在当地就业了，也吸引了不少当地上班的人过来扎堆，现在萝岗的工资其实不比市区低的。万科东荟城是最靠近地铁站的，北门距离约1.2公里，步行约20分钟，但南门的距离就2公里左右了，步行需要30分钟，个人认为超过1公里就不能算是地铁盘了，步行20分钟到地铁对一般人来说基本是极限了。万科东荟城只能是半个地铁盘，在南区居住的人是不会步行到地铁站的，用单车和电驴代表还行。基本是2公里至4公里远，而且以目前的地铁规划看，出行基本要靠巴士和开车的了，还有后续的黄埔轨道交通。它为什么会比其它盘溢价近20%呢？万科自有的品牌溢价，万科的房子一般比周边楼盘贵10%的，来自于它的物管和品牌。另外就是教育的溢价，东荟花园小学目前是黄埔区平均分最高的小学，地铁盘了，它是这里最接近香雪站的楼盘了。对于万科这个品牌是否值这个溢价，在价格方面看，近两年广州房价是在稳中略带降的，但这个片区的房价还是保持稳定的，比市区的价格还坚挺，可以看到这边的发展潜力还是挺大的。要知道这个片区是有数万套房子聚集，交投非常活跃的，在充分交易和换手的情况下价格还能保持稳定，也说明这片区不会有太大的下降空间了。东荟城是一个超大型的小区，有巨大的售房和购房需求，导致这个小区的价格非常透明。成交价格现在基本在33000左右，价格一旦降一点点，基本没几天就会被秒掉了。这也意味着很难有掏笋的空间和卖高价的空间的了。这里整个片区都是交投非常活跃的，卖便宜一万块可能就马上被秒，虽然这里有黄埔第一梯队的小学，但缺点是刚需太多，笔者调研了解到，有一半以上的适龄小孩是读不了东荟花园小学的。学府藏雅境山水入院来广州萝岗性价比之王即将面世广州萝岗唯一12年全龄省级教育轻奢宅绿地杉禾田项目推荐?24小时销售热线?项目mgc优势绿地杉禾田三大mgc不可复制资源以山命名?沿山体打造生态步道?每天呼吸最自然的空气政府倾力打造蓄水工程?我们项目位处活水源头?纯净无污染放眼广州也找不到如此原山原水的项目?加上以轻奢标准对项目进行打造?极致人生省级名校就在楼下：区内唯一12年教育配套?不再为教育问题操碎心学校进度链接?——————项目位置项目位于广州黄埔科学城板块岭南雅筑后面?云峰原著旁板块优势?『政府支持』粤港澳湾区龙头，广州战略发展东进桥头堡，每年投入1100亿资金用于基础设施建设（路灯都是10万一盏），『发展迅猛』总体GDP广州第二，增速GDP广州第一，发展速度令人咂舌，『产业支撑』130多家世界五百强，经济实力强，消费水平高，『原生资源丰富』山水大城，整体生态环境非常好，『未来发展』十年前看天河，目前市场以及未来规划周边竞品楼盘优缺点分析由远到近?卖点只有市二中，优势环境非常好?属于豪宅系列，板块比较适合居住，但商业氛围缺失?目前价格较高?龙湖云峰原著，原山住宅，缺点是没有小学初中，保利罗兰国际?但是学校配套一般?周边环境差?LG工厂就在它后面?开发商实力一般，均价约45000最高去到57000，这个楼盘是地铁车辆段上盖，目前在售的去地铁香雪站800米左右，优势是距离地铁近?劣势是地下走地铁：并且学校不知名，星河湾?是广州非常知名专开发豪宅地产拿下，所以这边后期产品定位高，商业生态完善，总体来说萝岗这边的新楼盘不多?大壮开盘又刷新萝岗楼价新高度，接下来涨价是必然，项目mgc度交通以及全面配套，项目自带公交车总站，2号线有轨电车距离项目400米，无缝接驳6号线香雪，13号线南岗有轨电车官方mgc，ptag=4_7.6.0.22280_copy区内共规划13条地铁以及9条有轨电车。小区内自带省级12年全龄教育（学校已经落地），东部最大三甲医院中山大学岭南医院，以及萝岗区中医院，十分钟抵达八大商业中心?万达、高德汇、奥园广场、锐丰中心、大壮国际、飞晟文汇敏捷广场等，宝能国际演艺中心（演唱会集中举办地）国际羽毛球中心，国际网球中心，广州义务植树公园?萝岗市民广场等————————?项目自身实力世界五百强?广东岭南的建筑（如西关大屋）的风格如何评价？广东岭南建筑比较出名的当属广州骑楼了，以荔湾越秀老城区那边较为普遍。澜悦雅筑规划详情未来发展趋势常熟澜悦雅筑好不好