什么是房产众筹房产众筹是什么意思 _经验分享

房地产众筹应该怎么玩
在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。
“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
第一、理财型房产众筹为主
事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报采访人员查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
第二、房地产众筹仍处于摸索期
国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报采访人员说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。
除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报采访人员说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。
“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。
他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求” 。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。
第三、房产众筹最大阻碍是政策风险
众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报采访人员说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期” 。
此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险” 。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”
他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等” 。
最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。
虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及证监会确定2016年开展股权众筹试点双重利好的刺激下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。
1收益权转让并非保本,风险仍需自担
目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。
2理财型房产众筹产品收益率难暴涨
对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。
3房产估值难界定,投资前功课要做足

什么是房产众筹？众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产, 共同拥有并共同获取房产收益的过程。
房产众筹一般是怎样运作的？目前市场上的房地产众筹大致分为三种类型。
一是投资理财产品型，用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利，贬值则亏损。
二是营销推广型，将众筹的概念应用在营销活动中，但并不大范围推广。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平方米房源，在网上以54万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人。
三是合作建房型，以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。
房地产众筹是什么？
房产众筹可以理解为多人投资一处房地产, 共同拥有并共同散纤稿获取房竖伏产收益的过冲孝程。e资产率先在湖南把房产带到互联网进行众筹。在湖南形成了互联网+房产的模式。
名下有资产可以申请众筹吗
水滴筹是一个免费大病筹款平台，
患者名下或者家里有房产是可以发起筹款的锋埋
，平台没有资格去审核银笑蚂升蔽发起人的房产、车产的实际拥有情况，平台只能要求发起人公开说明自己的家庭经济情况并做公示，是否捐款个人自行判断。
何谓房产产权众筹？房产产权众筹存在哪些危险？
现在国内房产产权众筹仍处于起步期间，形式也相对简略，首要有三种：一是出资理财产品型；二是推行推行型；三是协作建房型。
众筹（CrowdFunding）指的是在互联网上面向群众筹集资金，以协助筹款人完成某个有特定含义的项目。这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》首先提出，这些年催生了一批仿庆州受到出资人和大众追捧的众筹网站，触及范畴多在文化构思职业。
在美国，成立于2013年3月的RealtyMogul和成立于2013年6月的RealtyShares，首先将众筹形式植入房地产范畴。
房产产权众筹与集资建房有何差异
几年前，房地产商场曾刮起一股“自个集资建房”的热潮，但终究变得雷声大雨点小，“自个集资建房”终究鲜有成功事例。现在的“房地产众筹”与“自个集资建房”终究有何差异？业内人士表明，比较“自个集资建房”，“房地产众筹”一般有公司在背面操盘运作，其成功的时机要比自个牵头尽力要大得多，别的，“房地产众筹”经过互联网进行吸引市民参加，有非常好的平台来进行定制，其自由度也要大很多。
不过，“房地产众筹”在法令上仍有不少空白，这一新鲜事物能否改动房地发生态还有待观察。“虽然房地产众筹远景诱人，但现在瓶颈也不少，首要法令法规和危险管控机制等要害范畴有待完善。”朱一鸣透露，有风闻称今年底前监管层会修正《公司法》、《证券法差隐》中与互联网金融开展实际需要不相适应的法令。若果真如此，对职业和房企而言都是一个利好音讯。
【什么是房产众筹房产众筹是什么意思】房产众筹存在哪些危险？
近来，有不少媒体都对房产众筹进行了有关报导，有些出资专家乃至指出该形式仅仅网下集资做法搬到网上罢了，其游走在法令边缘，存有不合法集资的嫌疑。该形式并不宜广泛提倡。他以为，房地产众筹形式不可能出现单份房子产权和全产权相同合法有用的法令作用。中国的共有准则一共就只有2种：一起共有和按份共有。前者首要是夫妻一起共有房子，后者是依照比例享有房子一切权。房产众筹走的即是按份共有。但是按份共有人只能依照自个享有的比例享有特定有些的权益，远不是悉数产权一切享有的占有权、使用权、收益权和处分权。
这种权利被稀释的具体表现即是，对于同一物业，假如备蔽有持有人想易手，但其他持有人不同意，如何处理？假如有些持有人交纳了购房款，但有些购房者因为资金疑问不交纳或未准时交纳房款，开发商将如何处理、和谐该房源？此外，假如换之以按房子空间区分产权，各产权人对空间的区分几乎不可能清楚。
但从事法令工作数年的律师李伟表明，房产产权众筹形式发生的买卖做法假如发生于开发商取得预售许可证以后，则为正常的买卖买卖，即便出现多人共有产权也与不合法集资有本质差异，并不能说其不合法。
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