1、小产权房没有实际产权 。小产权房一般建在农村集体用地上 。小产权房只能村集体内部交易 。小产权房的买卖不受法律认可 。小产权房不能在房管局登记备案，也不能抵押贷款 。
2、房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小 。
【小产权房与大产权房有什么区别】3、国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权 。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权 。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案 。

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