物业公司完全可以走出小区，去管理一条街道、管理一个片儿区。

最近，万科旗下物业公司“万物云”通过了港交所聆讯，这意味着， “万物云”上市已经尘埃落定，接下来，就看估值多少了。

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万科物业
我们来对比一下“万物云”与目前物业公司的龙头“碧桂园服务”的业绩情况：截至2021年年底，碧桂园服务的在管面积为7.66亿平方米，当年营收为288亿元；万物云的在管面积为7.8亿平方米，当年营收为237亿元。你看，两家公司的在管面积相当，营收也差距大不。碧桂园服务目前市值为500多亿港元，万物云估值应该也是在这附近。
那么， 500亿港元是多还是少呢？这么说吧：碧桂园服务目前的市值相比它最高峰时，跌去了80% 。而且，这不是碧桂园一家的问题。事实上，目前港股物业公司的市盈率，普遍从两年前的四五十倍，跌到了现在的10倍以下，股价跌幅超过80%的不在少数。业内有不少人表示，万物云恐怕错过了上市的最佳时机，卖不上好价钱。
这是怎么回事呢？原来， 2020年—2021年，港股兴起了一股物业公司炒作热潮。投资者发现，在上市公司业绩普遍受疫情影响的情况下，物业公司竟然稳如磐石，业绩波动很小，旱涝保收，是非常好的避险品种。于是我们看到， 2020年港股物业公司涨势如虹，不少物业公司的市值甚至超过了母公司。这也开启了地产商分拆物业公司上市的热潮，像世茂服务、融创服务、恒大物业，都是这两年分拆上市的。

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万科物业
不过，这股炒作热潮在2021年下半年开始大幅降温。一方面是上市的物业公司实在太多了，供大于求。比如万物云是今年第6只在港股上市的物业股。另一方面，遇到楼市下行周期，母公司开发的楼盘少了，没有那么多新楼盘交给物业公司管理，业绩就没有成长性。甚至有些母公司为了填补土地开发的窟窿，非法挪用物业公司的资金，爆出财务丑闻。
这些因素叠加之下，港股物业公司市值又过山车似的从高处跌落。所以有业内人士说，万物云错过了上市的最佳时间。不过也有人指出，万物云和其他物业公司不一样，它有新的故事可以讲，是一个“物业新物种” ，在估值上不能完全对标传统物业。
我们来详细对比一下万物云和碧桂园服务的收入结构。 2022年上半年，碧桂园服务的营收中，最大头是社区物业管理，占比55% 。第二是城市运营，占比13% ，城市运营是指除了社区物业之外的其他物业管理，比如商业地产、产业园区、高校、医院等。最后是社区增值服务，占10%左右，包括洗衣、租赁、广告等等。
再来看看万物云的收入结构。 2022年上半年，万物云营收的最大头是社区物业管理，占比56% ，这和碧桂园服务一样。排第二的是城市运营，占比36% ，这是碧桂园服务的将近3倍。排第三的是物业数字化解决方案，包括智能物联网（AIoT）和业务流程服务（BPaaS），这块收入占比8% ，这是碧桂园服务所没有的。

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智慧社区
这么一对比就看出来了：相比传统物业公司，万物云的城市运营业务非常突出，而且还提供针对物业行业的数字化解决方案。这两块业务相辅相成，都是围绕万物云首创的“蝶城”模式，蝴蝶的蝶。
前面提到，港股物业公司由热转冷，主要是受母公司拖累，没有新楼盘可管理，物业公司就没有业绩增长。而万物云的“蝶城”模式，正是为了打破这种限制：谁说没有新楼盘就不能增长？物业公司完全可以走出小区，去管理一条街道、管理一个片儿区。