2022年后，房子还能买么？

在经济大萧条下，如何保证自己的资产安全和稳定增值，是目前的首要大事，房产在金融投资里有重要的地位。怎么判断房子2022年后能不能买：房子还是优质安全资产吗？
房子还能不能买，回答这个问题有个标准，就是看要买的房子还是不是“优质安全资产” ，是，当然要买；不是，就需要斟酌考虑。

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房产投资
所谓“优质安全资产” ，要满足两个条件：一是“优质” ，能跑赢大部分资产品类。二是“安全” ，波动不大，最大回撤可控。
“最大回撤”是一个金融术语，简单来说，就是从上次高点跌到最低点的值。比如，腾讯股票最高时是747元，最低跌落到230元，那么当下腾讯的最大回撤就是69% 。

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以新房价格计算的不同城市房产在不同阶段的表现
那2022年之后的中国房产，到底是不是优质安全资产？
2022年之后，中国房产会持续剧烈分化，有少数区域和城市的房产仍然是优质安全资产，但也有一些区域的房产有比较大的风险。
2022年后，哪些少数区域（城市）的房产能买？为什么？
第一个细节是，任何阶段，全国整体房产的年化收益率都低于中国经济增速，但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。
比如说， 2000-2012年和2013-2021年这两个阶段，中国的平均经济增速分别是10.1%和6.6% ，全国整体房产的年化收益率分别是6.1%和4.9% ，但一线城市（北上广深）房产的收益率是13.1%和8.0% ，都比中国经济增速高。所以不管在哪个阶段，一线城市房子是毋庸置疑的优质安全资产。

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2023年是否可以买房？
除了一线城市以外，即使是其他城市的房产，过去22年的回报率也比国债和A股上证指数高。所以你基本上可以得到一个答案，对我们普通老百姓来说，买房确实是为数不多稍微靠谱的投资和储蓄方式。
那接下来该问了， 2022年之后，我们对房子的期望回报率该是多少呢？
整体上，全国房产回报低于经济增速这个规律不会变，一线城市房产回报超过经济增速的规律也不一定变。
我预估一下，数字不一定准确， 2022年中国经济增速大概在3%左右。往后看5年，假设宏观政策是“稳妥积极” ，我们可以预期GDP平均会有4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：城市化率接近70% ，人口大规模流入城市的区间已经不大；相比10年前，中国25-39岁的生育主力人群占比下降超过20% ，而且教育和收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿。 2020年，中国城市住房自有率是73% ，整体高于发达国家60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于60% 。
把这些信息全部拢聚起来，我的个人判断是，未来5年，中国房产的年化收益率很可能徘徊在2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维持在5%左右（注意，这是新房）。
所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率。或者问问自己，有没有眼光和运气做出超过这种收益的个体选择？这是第一个结论。

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房产投资
成都、杭州、南京、苏州。苏州缺少公开数据，所以今年我稍微算了一下其他三个城市的房价表现，有意思的是，它们呈现出了和中国房产增速不太一样的趋势。 2000-2012年，这几个城市的房产回报率只有4.6% ，甚至低于6.1%的全国水平；2013-2021年，几个城市的房产回报率变成了5.7% ，高于4.9%的全国水平。 2022年是最奇特的，在全国房价下跌的情况下，这几个城市房产回报率居然是4.5% ，甚至超过了一线城市。